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最新!10月份70城房價整體下跌新開工面積下降,央行萬億元“麻辣粉”會對市場有何影響?

作者:李凱旋

來源:華夏時報

發布時間:2021-11-15 15:18:48

摘要:11月15日,國家統計局發布了2021年10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據,而新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格連續兩個月出現下降,且降幅擴大。

最新!10月份70城房價整體下跌新開工面積下降,央行萬億元“麻辣粉”會對市場有何影響?

華夏時報(www.businesstopdirectory.com)記者 李凱旋 李未來 北京報道

11月15日,國家統計局發布了2021年10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據,而新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格連續兩個月出現下降,且降幅擴大。同時,自進入2021年以來,房地產到位資金增速也持續回落,國內貸款和利用外資出現下降。

由于到位資金不足,房企在拿地方面熱情不高,2021年前10月土地購置面積下降11%。或受此影響,住宅新開工面積出現下滑,降幅為6.8%。不過,近期,融資端頻繁出現放松信號,且央行在同日進行了萬億元的“麻辣粉”操作。業內認為,短期房價仍有下行壓力,但降幅平穩,而房企資金面正在改善。

房價跌幅擴大

自2021年9月份新建商品住宅銷售價格環比首次出現下跌后,10月份這一趨勢延續。國家統計局發布的數據顯示,2021年10月份,全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續略降態勢,且同比漲幅繼續回落。

根據測算,10月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。其中,北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%,而廣州和深圳則分別下降0.3%和0.2%。二手住宅方面方面,一線城市銷售價格環比下降0.4%,與9月份相同。

對比來看,二三線城市房價“降溫”則更加明顯。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由9月份持平轉為下降0.2%,二手住宅銷售價格降幅則相比較9月份擴大0.2個百分點,達到0.3%。而三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%,降幅相比較9月份擴大0.1個百分點。

同時,與2020年同期相比,一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅均繼續維持回落態勢。其中,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲5.0%和6.7%漲幅較9月份分別回落0.3和1.0個百分點。

整體來看,10月份房價下跌,且跌幅略有擴大。同時,房價下跌城市數量增加。其中,新建商品住宅房價下跌城市增加16個,二手住宅房價下跌城市增加12個。不過,下跌城市中約8成左右的城市跌幅不超過0.5%,房價仍基本保持平穩。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前房價下跌是成交量下行的結果。自2021年二季度以來,二手房成交量保持下降,新房和土地市場也同步降溫。國家統計局發布的數據顯示,2021年前10月,全國商品房銷售面積為143041萬平米,同比增長7.3%。

對比來看,全國商品房銷售面積已經連續近1年出現回調,2021年前10月增速為7.3%,相比較2021年前9月回落4個百分點。價格方面,2021年前10月,全國商品房銷售額為147185億元,增長11.8%,但增速也維持回落水平,下降4.8個百分點。

房地產到位資金增速繼續回落

房價下跌為多個原因共同導致。在許小樂看來,2021年一季度市場過熱,重點城市房價上漲較多,現在價格回調是對前期市場過熱的自然消化。而房價下跌的原因則是需求端和供給端同步降杠桿。

“需求端,下半年以來,居民按揭貸款的額度收縮,需求減弱。供給端方面,房企在較大的經營壓力下,加大降價促銷力度和范圍,且二手房業主降價意愿增強,降價行為增多。”許小樂如此認為。

的確,房地產開發企業到位資金增速也與商品房銷售面積增速維持同樣的趨勢,近1年保持下滑。國家統計局發布的數據顯示,2021年前10月,房地產開發企業到位資金166597億元,同比增長8.8%,增速較前9月份回落2.3個百分點。

其中,國內貸款和利用外資兩部分資金來源仍不“樂觀”,分別下降10.0%和35.4%。目前,房企到位資金主要來源于自籌資金、定金及預收款,以及個人按揭貸款。盡管近期監管層面傳遞出放松房企融資監管的相關信號,但短時期內房企融資遇冷局面或許難以完全得到改善。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說:“房企資金面總體上還沒有過快改善的可能,所以后續要積極落實既有的政策,包括信貸和發債方面的政策要繼續寬松。同時,對于在建工程項目、合理購房需求方面要給予更為充足的金融支持。只有這樣,房企資金方面的寬松才會真正出現。”

土地購置面積同比下降11%

或許是因為房企“囊中羞澀”,土地市場今年溫度格外低,多數房企“補倉”熱情不高。國家統計局發布的數據顯示,2021年前10月,房地產開發企業土地購置面積為15824萬平米,同比下降11.0%。但地價維持上漲,同時期內土地成交價款為11410億元,增長0.2%。

此外,房地產開發投資增速回落1.6個百分點,2021年前10月同比增長7.2%,為124934億元。同一時期內,房地產開發企業房屋施工面積為942859萬平米,同比增長7.1%。房屋竣工面積增長16.3%,為57290萬平米。而疊加土地成交面積下滑,住宅新開工面積也出現6.8%的下降,為123481萬平米。

“新開工面積增速持續下行是拉動開發投資額增速下行的主因,房企投資力度下降一方面是因為部分企業信用風險暴露,金融機構對房企融資需求愈加謹慎。另一方面,房企銷售回款減少。”貝殼研究院高級分析師潘浩如此認為。

不過,在潘浩看來,10月份房貸利率結束上漲向市場釋放了積極信號,或將對房地產開發投資產生一定的促進作用。值得關注的是,11月15日,央行發布公告表示,為維護銀行體系流動性合理充裕,展開10000億元MLF操作(含對11月16日和30日兩次MLF到期的續做)和100億元逆回購操作,本月MLF操作利率為2.95%,與10月份持平。

而MLF操作利率與LPR走勢息息相關,且房貸利率與LPR錨定。盡管LPR已經連續多月保持穩定,但業內仍認為,在萬億“麻辣粉”的催化下,不僅市場流動性穩定,一年期LPR仍具備下調預期。由于市場上房貸利率已經“止漲”,若LPR再出現下調,房貸利率也將走低。

許小樂認為,當前房地產市場下行的局面有望在年底或者2022年年初筑底。10月份以來,金融信貸政策正在轉變,房地產市場合理的資金需求正得到滿足。預計到明年,房貸供需關系也將回歸正常,有利于合理的住房消費得到滿足。

至于未來房價的走勢,許小樂預測,短期內房價仍有一定的降價壓力,但幅度相對平穩。開發商為在年底前加快銷售,后續仍有降價促銷的動力。

責任編輯:張蓓 主編:張豫寧


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